和最高点相比，动迁房平均跌幅30%以上，商品房跌幅25%左右，3年总跌幅23.5%，领跌外环！

　　1、江桥的地理格局被铁路、河道分割严重，北面南翔、西侧安亭、南侧华漕都有交通阻隔，留给江桥的唯一通道只剩市区方向。2、江桥过去一直没有发展概念，直到近几年大虹桥概念火了才有起色；

　　南翔做过近郊CBD、安亭上世纪5、60年代就有了汽车产业，新城更是焦点，江桥长期以来位卑言轻。3、江桥位于虹桥机场航道下方，经过的航线多达几十条，飞机噪音影响广泛，影响居民生活。

　　4、江桥的交通命脉13号线年才从金运路贯通浦西市区，错过了起码5年高速增长期的市区外溢。

　　一句话总结，江桥既不宜居，也不宜业，在资源有限的情况下只能做点脏活累活。

　　所以在改革开放后，江桥先是为了解决市区人民吃不上菜的问题，成立了大型蔬菜副食品市场。

　　后来市区的垃圾没地处理，1999年江桥又为市区建了垃圾焚烧厂，处理黄浦、静安、长宁、普陀、嘉定六区的垃圾。

　　这还不算完，原本的江桥其实很小，西边的界限大概就在今天的五四村、高潮村，面积只有12平方公里。

　　为了更好地服务市区，2001年江桥合并了隔壁的封浜，面积一下扩大到42平方公里。

　　再后来市区还要纾解人口，收编了封浜的江桥在2009年又成了上海六大动迁基地。

　　自身条件又差、又没有历史底蕴，从没站上过风口的江桥，注定在低迷市场跌得更惨！

　　不过江桥并非没有动作，从2001年两镇合并开始，新江桥就开启了三次自救。

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　　原来城市化是围绕一东一西两个老镇向外展开，合并后新江桥的发展变成南北格局。

　　只是苦了封浜，原以为跟着江桥能过上好日子，反而被吸干资源发展直接陷入停滞，城市界面十几年没有变化。

　　刚好14号线顺利填补了北江桥的地铁空白，四个地铁站点不仅服务到两个老镇人民，还给江桥带来新的地铁房机会。

　　于是原本位于江桥封浜两个老镇之间的城乡结合部，拆掉几个厂房就变成了准地铁地块。

　　新房均价节节攀升不说，二手次新标杆小区龙湖天璞最高成交价飙到了8万5/平。

　　挂牌第一人民医院的江桥医院给了乐秀路，北江桥首个现代化商场资源也有四层楼的维乐城，学区还有卢湾一中心和曹杨二附，四大配套齐活了。

　　但是对广大封浜原住民来说，意义最大的却是前不久刚宣布的消息，北虹之星终于拍地了，江桥的的发展也终于来到一个新的阶段。

　　北虹桥是江桥紧跟国家发展战略的重大面子工程，一幢幢新的园区写字楼拔地而起，对改善江桥民生直接作用不大。

　　乐秀路不怎么要拆的地都卖完了，临洮路都是五金建材城，也该轮到封浜地铁站附近的土地为江桥发挥经济价值了。

　　北虹之星的规划最早在2016年，直到这个月初才由上海地产拿下第一块地，中间一度沉沦让人以为规划烂尾。

　　不过目前北虹之星的规划也只是个半成品，只知道明确的有离地铁近的6幅宅地，1所九年制一贯学校、3所幼儿园用地、2所国际学校，中间还有一个要挖的人工湖。

　　假设未来6块宅地卖得好，储备的继续盖的商品房；卖不好，大不了又是一个动迁大居：北虹新城。

　　上海地产这次拿下的是离地铁最近的一块地，容积率都在2.3-2.5之间，地块限高60-80米，价格待定。

　　但对于现在的封浜来说，完全没有挑剔的资格，镇里好不容易这几年才想起给封浜老镇做点更新。

　　假如北虹之星真的能成功，对老镇人民也多了一个休闲购物的去处，再差不可能比现在更差。

　　况且江桥房价想更抗跌，需要引入更多商品新房来拉高均值，稀释动迁房和老破小的占比。

　　嘉闵线号线，更能帮助江桥打破南北隔阂，加强和南翔、新城以及虹桥的沟通能力。

　　如果14号线西延到安亭计划顺利，加上已经在建的13号线西延段，江桥的西边屏障也会被打破，交通便利度几倍增长。

　　相比起北虹桥的产业规划大饼，一个把通勤优势发挥到极致的江桥，更能让老百姓买单。

　　但是到这里我不得不惊扰大家的美梦，江桥的最终归宿，很可能也只是一个轨交便利的鸡肋板块。

　　城乡结合部、乡村工厂、批发市场、垃圾焚烧厂、铁路、飞机噪音、成群动迁房......

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　　随便一个毒标签，都不是一个没有强势产业、没有绝佳地段的外环三不管板块承受得起的。

　　相比九亭、泗泾、南翔，江桥也没有特别拿得出手的宜居片区，各类资源相对分散，至今在楼市没有一个高认可度的社区标签。

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